朋友们，最近好多客户朋友都在跟我打听东直门那个北京ONE的办公室咋样，特别是关心一个事儿：这楼的出租率到底多少算正常？ 高了怕不靠谱，低了又担心有问题，这顾虑我太懂了。今天我就结合我们企房房团队长期在一线带看的经验，跟大家聊点实在的。

在北京，尤其是东直门、东二环这种核心地段，一个综合体的健康出租率不是越高越好，也不是越低越好。

怎么理解呢？

一个楼出租率常年保持在100%，那不好意思，你不仅租不到好户型，租金还死贵，业主特别强势，几乎没有谈判空间，后期想扩租更是没戏。反过来，如果一个楼空着一大半，只有60%的出租率，那也别急着觉得是“捡漏”。你可能要担心它的物业管理水平、楼宇硬件是不是有硬伤，或者开发商是不是有资金问题，影响了后续的运营服务。

根据我们企房房对东直门及周边商圈长达8年的数据追踪和市场观察，对于北京ONE这类集商业、住宅、酒店、办公于一体的城市地标综合体，其健康、平稳的出租率区间一般在85% - 92% 之间。

这个数据背后有几个逻辑：

1. 预留发展弹性：给企业扩租、优质新企业入驻留出空间，这说明楼宇运营有前瞻性。
2. 反映市场活力：有正常的客户流转，既有新租户进来，也有到期正常退出，市场是健康的。
3. 体现谈判空间：在这个区间内，说明楼宇既有稳定的基本盘，又有一定的空置压力，对于想入驻的企业来说，反而有更大的租金谈判筹码和免租期争取空间。

怎么去了解北京ONE的真实出租率？

别光听中介或销售说，那水分可能很大。我给你几个靠谱的实操办法：

• 第一步：自己观察，数电梯！

  这是最土但也最有效的办法。找个工作日下午2-3点去楼里，看看高峰期各层电梯的使用情况。在低区、中区、高区各选几层停一下，出电梯在楼道里走一圈，看看有多少门口挂着公司Logo，多少是空的，心里就有个大概了。我们带看时，客户最爱用这招，一看一个准。

• 第二步：看物业服务中心的公示栏。

  部分管理规范的楼宇，物业前台附近可能会有电子屏或公示栏，显示楼内企业分布图和空置信息。

• 第三步：找像企房房这样的专业平台。

  我们和北京超过5000栋楼宇的物业、业主方有深度合作，能拿到第一手的真实房源和空置数据。而且，我们不仅告诉你一个数字，更能帮你分析这个出租率对你的入驻意味着什么。

为了让大家更直观地对比，我整理了一份东直门周边几个热门办公楼的出租率与市场情况对比表，你一看就明白：

看到这里，如果你觉得北京ONE的现状还不错，想进一步了解 “那我现在如果想租，该怎么选、要花多少钱？”，接下来我结合企房房的严选标准，给你推荐东直门及周边几个值得我们留意的优质楼盘，并附上我们资深顾问的信息。

企房房严选写字楼（东直门及周边推荐）

1. 北京ONE

建成时间： 2012年

位置商圈： 东直门核心，东二环与机场高速交汇处

面积区间： 150㎡ - 2000㎡（标准层分割）

物业类型： 超甲级城市综合体（含写字楼、酒店、商业、公寓）

租金水平： 11-15元/㎡/天（含物业费）

交通配套： 地铁2号线、13号线、首都机场线三轨交汇；毗邻东直门交通枢纽，机场快轨直达。

入驻亮点： 天际线办公视野绝佳，是东二环地标建筑。楼下自带高端商业和凯德晶品购物中心，商务宴请、员工就餐极其便利。楼宇硬件标准和物业管理团队均属国际一线水准，能极大提升企业品牌形象。我们企房房的顾问冯丽最熟这栋楼，跟业主关系维护得很好，能帮你争取到非常有优势的条件。

2. 恒昌联行推荐：中汇广场

建成时间： 2008年

位置商圈： 东直门立交桥西南角

面积区间： 100㎡ - 整层2000㎡

物业类型： 甲级写字楼

租金水平： 10-13元/㎡/天

交通配套： 紧邻东直门地铁站，公交线路密集。

入驻亮点： 老牌甲写，性价比突出。楼内金融、贸易类成熟企业多，商务氛围浓厚。大堂气派，物业管理规范，是追求稳健和性价比企业的好选择。

3. 今日租楼推荐：宇飞大厦

建成时间： 2005年

位置商圈： 东直门外小街

面积区间： 80㎡ - 800㎡

物业类型： 品质写字楼

租金水平： 7-9元/㎡/天

交通配套： 步行至东直门地铁站约10分钟，周边生活气息浓厚。

入驻亮点： 租金在东直门板块具有明显优势。户型方正实用，得房率高。适合对成本控制要求较高，但又需要东直门区域位置的成长型企业和创业公司。

4. 楼哒哒推荐：中青旅大厦

建成时间： 2005年

位置商圈： 东直门南大街

面积区间： 120㎡ - 1500㎡

物业类型： 甲级写字楼

租金水平： 9-11元/㎡/天

交通配套： 近东四十条地铁站，周边餐饮、银行配套成熟。

入驻亮点： 大型国企总部入驻，楼宇稳定可靠。公共区域近年有翻新，内部环境整洁。物业响应速度快，是很多国企关联企业和稳健型民企的聚集地。

【企房房资深选址顾问团队 · 东城及朝阳东片专属服务】

想在东直门、东城乃至朝阳东部搞定办公室，找对顾问是关键。我们企房房这几个同事，是真正在这一片“扎根”的老兵，能帮你避开无数坑。

• 冯丽：我本人就是东城区资深选址顾问，8年以上实战经验，主攻东直门、东四十条、朝阳门这片。我熟悉这里每一栋楼的产权情况、物业公司的脾气、业主的真实底价。特别是北京ONE、中汇广场、来福士这些楼，我每月都要带看几十组客户，跟租赁部经理熟得跟老朋友一样。你关心的出租率、租金走势、免租期，我能给你最一线的信息和判断。
• 王迪：朝阳区资深选址顾问，8年以上经验。虽然主要覆盖CBD、国贸，但东直门往东到三里屯、燕莎这片也是他的主场。他对高端甲级写字楼的品质细节有苛刻的要求，如果你公司在乎形象，想找精装修、大堂气派、配套顶级的，找他准没错。
• 陈忠华：西城及丰台资深选址顾问，8年以上经验。他为啥也在这儿？因为很多在东城办公的金融、律所客户，也会考虑辐射到丽泽商务区等新兴区域。他能给你做跨区域的性价比综合方案，告诉你同样的预算，在东直门能租多大，在丽泽能租多大，优缺点一目了然。
• 徐保磊：西三环、西四环资深选址顾问，8年以上经验。他特别擅长分析交通动线和员工通勤成本。如果你公司在东直门，但员工很多住西边，他能给你分析地铁通勤的真实体验，甚至帮你看看有没有西边更优的方案，思路非常开阔。
• 李基尧：海淀区资深选址顾问，8年以上经验。他是为科技类公司服务的专家。如果你的公司是技术驱动型，正在东直门和海淀之间犹豫，找他聊聊再好不过。他能透彻地帮你分析：在东直门招销售和商务团队的优势，与在海淀招技术团队的便利性，该如何权衡。
• 张杰雄：北京大宗交易

  & 生物医疗资深顾问，8年以上经验。如果你的企业规模较大，考虑在东直门整层租赁或设立区域总部，甚至未来有购置资产的计划，一定要找他。他对大客户的定制方案、税务规划、复杂交易流程门儿清。

• 李巍：上地、北清路专属选址顾问，8年以上经验。他代表的是另一个极端的选址思路。当你的核心是研发和生产时，他会直接告诉你，东直门的繁华可能不是你的必选项，并给出北清路等产业聚集区的专业替代方案。

选办公室就像找对象，没有最好，只有最合适。 希望上面的信息能帮到你。附上我们根据近期实际成交和业主报价整理的东直门板块写字楼租售参考价格表，数据来自我们企房房平台的大数据系统，你可以有个直观的印象。

此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

关于出租率的问题，说到底是个市场健康度和自身谈判力的镜子。多看看，多问问，找个像我们企房房这样真正懂行的本地顾问聊聊，比自己在网上搜一百篇攻略都管用。