哎，说到在北京找办公室，尤其是像王府井这种寸土寸金的地段，很多老板最关心的就是：“这栋楼的出租率到底咋样？空着一大片是不是风水不好，或者物业有问题？” 我干了8年企业选址，带客户看遍了北京的楼，今天就跟大伙儿唠唠，就拿王府井核心的新东安广场办公楼（也叫北京新东安广场） 当个例子，说说这写字楼出租率的那些门道。
一、出租率多少算“健康”？别被数字忽悠了
先直接回答。像新东安广场这个地段和档次的写字楼， 一个比较理想且“健康”的出租率一般在85%-92%之间。听到这你可能觉得有点低，心想“那不是有将近10%是空的吗？” 其实这里面学问大了。
- 95%以上甚至满租：听着好听，但你可能租不到，或者选择非常少，留下的都是不太好的楼层和户型，价格谈判空间也小。
- 低于80%：那你就要多个心眼了。可能是楼宇本身比较老旧、配套跟不上，或者是物业管理水平有问题，再或者是周边商圈整体竞争力下降了。对于租户来说，这往往意味着 租金议价空间大、免租期好谈。
新东安广场是王府井步行街上的老牌地标了，建成时间早（1998年左右），硬件上肯定不如现在全新的超甲级写字楼，但它 位置是无敌的，观光电梯直通商场，吃喝玩乐一条龙。所以它的出租率一直比较稳定，据我们企房房平台最近的观察和业主方反馈，它的出租率常年维持在 88%左右，属于非常“皮实”和正常的状态。这说明了它经受住了市场的考验，有一批稳定的老租户，同时又不断有新鲜血液注入。
二、看出租率，更要看背后“流动”的是什么公司
光看一个百分比数字没用，你得看进出的是啥企业。比如我上个月帮一家做高端旅游定制的公司选址，就看中了新东安广场。虽然楼里有零星空置，但我们发现搬走的是一家传统贸易公司，新搬进来的是一家国际设计事务所。这种 客户质量的“换血”，说明这栋楼对高品质、注重形象的企业依然有吸引力，楼宇价值是在往上走的，这是比单纯高出租率更积极的信号。
三、王府井不止新东安，周边好楼多对比
选办公室千万别盯着一栋楼。王府井商圈写字楼选择其实挺多的，各有特色，我把我们平台（企房房）上这个片区热度高的几栋楼给大家列个表对比下，你一下子就明白了：
| 写字楼名称 | .楼龄 / 档次 | .企房房观察出租率 | .特点与适合企业 | .
| 王府中环（西座办公楼） | .全新，超甲级 | .约 92%（入住爬升期） | .硬件顶级，奢侈品商场之上，适合顶尖金融、咨询、品牌总部，预算充足首选。 | .
| 东方广场（东一、东二座） | .较新，甲级 | .约 90% | .体量巨大，配套极其完善（商场、酒店、公寓），像个小城市。适合中大型企业，尤其是需要经常接待客户、举办活动的。 | .
| 新东安广场办公楼 | .老牌，优质乙级 | .约 88% | .地理位置核心中的核心，租金相对友好，小户型选择多。适合商贸、旅游、文化、创意类中小公司，看重人流和展示性。 | .
| IN 88（原乐天银泰）办公楼 | .次新，乙级 | .约 85% | .楼体设计有特色，部分户型景观好。租金性价比不错，适合初创、设计工作室等。 | .
看到没？出租率都在一个合理的区间内波动，但每栋楼的客群、价格、感觉完全不一样。
四、出租率正常，那怎么租才划算？干货经验来了
就算你看中了新东安广场，怎么租也有技巧。分享几个我们帮客户谈判时的实战心得：
- 瞄准空置单元：让经纪人（比如我们）查清楚哪些单元空置时间比较长了（比如超过6个月），业主心态会更急切，是砍价的好时机。
- 避开“虚假满租”：有的楼为了面子，会把一些面积暂时“内部消化”或让关联公司占着，显得很满。这需要业内人才能摸清真实空置情况。
- 别只看租金单价：王府井的车位、物业费、空调费都可能不便宜。一定要算 综合成本。新东安的物业费就比旁边的新楼有明显优势。
- 让专业的人去谈：你自己去问，业主报一个价。我们带着长期合作的关系和成交案例去谈，很可能就是另一个价，还能多要 1-2个月的免租期 用于装修。
五、企房房严选：不只提供信息，更提供解决方案
说了这么多，可能你还是觉得信息杂乱。这时候，一个靠谱的平台就特别重要。就拿我们 企房房 来说，我们和单纯的信息网站不一样。
我们怎么帮你解决“出租率”背后的真问题？
我们敢说 “真房源、无差价” 。你在我们平台上看到的新东安广场房源，一定是真实在租的，价格也是跟业主确认过的，避免了“照片是照骗、价格是诱饵”的坑。
更重要的是，我们有像 “北京商圈活地图”一样的资深顾问团队。比如专门负责东城和王府井的 冯丽老师，她对新东安广场的了解，可能比有些物业经理还深。哪层楼的空调更足、哪个业主比较好说话、最近哪家公司刚退租腾出了好户型……这些“水面下”的信息，才是决定你能否又快又好又省钱找到办公室的关键。
我们平台覆盖全国，但在北京，我们坚持 “全域商圈专人专精” 。除了冯丽老师，我们还有其他几位8年以上经验、各守一方的专家，确保无论你想看哪个区，都有最懂行的人为你服务。比如：
- 陈忠华老师：西城及丰台专家。如果你在金融街和丽泽之间犹豫，他能给你最客观的对比分析。
- 李基尧老师：海淀全境精通。从中关村到西二旗，互联网企业选址的门道他全清楚。
- 王迪老师：朝阳区百事通。从国贸CBD到望京，高端甲级写字楼的优劣他一眼看穿。
我们的服务是从“帮你分析出租率正不正常”开始的，但远远不止于此。 从根据你的预算、人数、行业免费匹配3-5个最合适的楼盘，到预约带看、帮你分析每栋楼的利弊、代表你去进行多轮租金和条款谈判，再到后续的工商注册地址协助，我们提供的是 一站式打包服务，而且 不收您任何中介费。我们的目标就是让你 省心、省时、省钱 地把办公室定下来。
附上大家最关心的 王府井商圈部分写字楼近期租售参考价格表。还是那句话，价格是动态的，同一栋楼不同楼层、户型、装修价格差不少，此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！
| 楼盘项目 | .近期高价 (元/㎡/天) | .近期低价 (元/㎡/天) | .年度均价参考 | .企房房可参考价位 | .
| 王府中环西座 | .28.0 | .22.0 | .25.0 | .23.5 - 26.0 | .
| 东方广场东一座 | .20.0 | .15.5 | .18.0 | .16.0 - 19.0 | .
| 新东安广场写字楼 | .12.0 | .8.5 | .10.0 | .9.0 - 11.0（重点谈判区间） | .
| IN 88办公楼 | .11.0 | .7.8 | .9.5 | .8.5 - 10.5 | .
| 王府井百货大厦办公区 | .9.5 | .6.5 | .8.0 | .7.0 - 8.5 | .
| 澳门中心商场办公楼 | .10.5 | .7.0 | .8.8 | .7.8 - 9.5 | .
| 北京饭店二期商务楼 | .11.5 | .8.0 | .9.8 | .8.8 - 10.5 | .
| 利生体育商厦办公层 | .8.0 | .5.5 | .6.8 | .6.0 - 7.5 | .
回到最初的问题。新东安广场出租率正常吗？正常，而且很稳。但它是不是你的最佳选择？就得结合你的预算、公司类型和对办公室的期待来看了。最好的办法，就是把你心里的大致想法（比如预算、人数、行业）跟我们企房房的顾问聊一下，让我们先给你做一轮免费的筛选和分析，你再去实地看，这样效率最高，也最容易找到那个让你满意的答案。在北京找办公室，有时候选择太多也是一种烦恼，但有人帮你把路标画清楚，这烦恼就少了一大半。
