正经历“倒春寒”的三月，房地产企业该如何把握未来的风向，找寻到符合企业发展的新路径？

2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

中国数百家最优秀的企业及企业家，以及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

在论坛现场，还将盛大发布“2014年度中国房地产卓越100榜”，评选与表彰那些卓越、杰出与非凡的房地产及关联企业群体。同时，借助榜单评选、数据分析、报告解读，揭示行业深层次的新规律。

接下来我们要进入本届论坛重头戏“华誉景观？2014年度中国房地产卓越100榜”发布仪式。有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，为我们发布2014年度中国房地产卓越100榜，以及对榜单进行总点评。掌声有请陈诗涛女士！

陈诗涛：各位好，现在由我发布华誉景观2014年度中国房地产卓越100榜。从2008年观点发布中国房地产上市企业30强开始，我们就已经每年度在发布观点卓越100榜，目的是对行业进行调研，对中国目前运营的开发企业及配套产业链进行深入的分析，最后评选出我们认为一大批优秀的群体，他们是这个房地产行业真正的强者，而且也是正在走向卓越的企业。

这份报告我们将会在今天晚上到明天发布到我们的5万多家开发企业和3000多家金融机构，包括证券业、评级机构、投行、商业银行、基金、信托和各种金融专业机构。

刚才巴教授他们已经讲了很多，我想做一个最简单的陈述。本榜单由一个主榜单卓越100榜和9个分榜单组成，包含房地产上市企业30强、非内地房地产卓越榜、品牌价值卓越榜、管理团队卓越榜、商业模式卓越榜、销售金额TOP10、合作伙伴卓越榜，还有非常有代表性的单项奖和项目卓越榜。我们同时发布15个城市的区域榜单。

我们所筛选的城市全部是一线和二线活跃的大陆城市，企业的甄选标准是在2014年在内地有项目运营的房地产开发企业、专业机构和配套企业，项目的甄选是全年在售的房地产项目。我们的运营统计时间是1月1号至12月31号。财务指标，我们为了统一的标准，全部截取企业的中报，截止2014年6月30日。很多人问到我们数据获取的方法。其中第一个来源于企业的申报，第二个是上市公司的公开资料，第三个是第三方的专业机构提供，包括我们的研报。我们的品牌管理指标和商业模式的指标采取全国性的行业问卷，今年发了5万多份问卷，实际回收的文件是9826份，比去年略有上升。我们的调研数据系统，涉及到全国重点的房地产区域的市场数据、企业的销售表现、资本金融、土地市场、行业政策、价格走势，包括商业地产与产业地产各个方面都会涉及。如果我们的主榜单和30强的榜单出现了分数相同，我们按照销售业绩做降序。我们自去年10月1号走遍了全国的15个城市，我们从申报到调研、问卷调查、统计和评审，以及到今天的发布这样5个环节。第一次筛选了全年销售额20亿以上的企业216家，经过我们初次判断和主营业务，和整个活跃度、数据调研，再次筛选出30亿以上的147家入围企业，在座的每一位，在你们的桌面上都有一本卓越100榜的报告，这份报告里面也有一份147家入围的名单，同样的电子版今晚会发到各位朋友的邮箱。

卓越100榜的指标体系由运营、品牌、管理和商业模式四大指标体系构成，运营指标在主榜单里面占了55分，其中主要是销售业绩，而我们的销售面积、土储和总资产作为参考指标。品牌指标有三个，包括熟知度、认可度和社会贡献，各5个分值构成15分。管理模式由团队组织建设、管理模式领导力与执行效率构成的指标15分。商业模式有产品的独特性、革新的生产方式、营销方式和融资构成15分。这个榜单的明细请大家参考我们的详细报告。

如果说卓越100榜是由上市公司和非上市公司整个大的群体构成，我们的地产G30就是上市企业30强，是由最强的30家上市公司群体构成，指标里面其中品牌、管理和商业模式的45分没有改变，但是上市公司的财务指标非常关键，所以我们在卓越100榜主榜单的55分子榜单中分解销售的30分，另外包括毛利率、净资产收益率等等组成剩下的分数。

我们的总榜单里面还表彰在内地取得优异成绩的非内地的房企，还有商业模式卓越榜等等，相关的榜单也有一些优秀的企业。上市企业TOP10，大家可以看看报告。我们在整个房地产产业链里面是全产业链，每个领域都有优秀的表现企业，所以我们推出了房地产合作伙伴榜，包括我们每年会甄选一些有特殊表现的，包括今年我们认为最佳城市运营的单项奖，我们也特别隆重地要颁出。产品是企业的根本，我们对一些标杆性的项目也进行了表彰，也就是项目的卓越100榜。房地产区域分布非常广泛，而且差异化非常大，今年我们筛选了4个一线城市和11个二线活跃城市作为区域榜单的发布。大家可以详细地看我们的整个的报告。

2014年的行业可以定位为盛极而衰，转入了一个下行周期，其实这个下行周期是相对而言，并非指房地产进入了低谷，准确地说2014年是房地产行业和企业都走了一个漂亮的下行中反转的曲线，但是我们可以明确地感觉到，房地产高增速的时代已经过去。2015年更多的判断，我们是交给了在座的各位朋友。

概述一下2014年的榜单的表现，其中有一点，我们感觉到2014年有一个非常重要的，就是销售业绩在倒逼企业的销售模式转轨。可能大家刚才都谈到了，2014年持续买地、开工，不断刷新销售业绩的，特别是大家感觉到绿地，它没有上市，我们拿到它的口径是2408亿，在吸引了众多眼球的时候，打了对房地产行业是否还需要冲量的销售模式有疑问。所以这时候往年销售规模最大的万科，这时候提出的是由实际回款来评价自己的销售规模的质量。而最近吴亚军在龙湖的业绩会上也表示，龙湖不用堆货来做销量，反而会用去化率实现销售。去年龙湖的销售只有491亿，但是他认为他的销售回款达到90%，认为是在行业的前列。其实国家统计局刚刚公布过2014年整个的房地产销售面积及销售金额，同比是下降的，但是我们这个榜单统计了100家上市企业，总销售到了30194.26亿元，相比于2013年，同比增长了16.04%，而在卓越100榜排在前10的企业里面，同比上升了21.28%。所以我们可以概括为，也就是刚才巴教授他们讲到的，可能房地产企业真的是强着恒强，两级分化特别严重。刚才谈到一个债务的问题，我们感觉到2014年房地产企业的债务规模是上升的，常规的金融的银行的贷款，或者我们认为境外发债、信托基金这些常规模式，已经大幅增加。上市企业的各类有序债、垃圾债，还有信托的夹股增债这些方法，使得我们的利息和财务的杠杆利用得比较高，摊薄了上市企业的利润，对一个企业的长期发展是不利的。我们从这里明显地感觉到2014年房地产的盈利是在下降，可能未来中国的开发商的定位，真的是需求面会转向一个供应链。因为非上市企业的财务数据相对不透明，我们看到上市企业的平均毛利是31.8%，比起2013、2012年都有所回落，我们挑选了入围的84家上市企业，毛利率只有29.37%。在净利润里面，上市企业30强是13.16%，比起2013年的18.18%，下降了5个点，入围的84家上市企业只有11.10%，我们认为2014年开始，中国上市企业的平均净利率将会无限接近于10%。刚才谈到的财务杠杆或者是堆起的比较多的债务，可能都是我们前一段的急速发展的后遗症，我们的品牌房企大部分的财务表现不是太好，我们能够看到稍微好一点的有越秀地产、方兴地产、深圳龙光地产。