3月26日，东城区某小区的居民楼电梯内张贴着4个平面广告。B12-B13版摄影/新京报记者 李冬 摄

3月26日，东城区某小区的通道上，停满了小汽车。

北京某小区，快递人员自由进出小区收发件。

北京某小区的社区服务站，主要为居民提供收发快递服务。

想坐电梯，先交物业费。本周一上午，广渠家园业主维权。导火索是物业公司在小区电梯内安装了刷卡系统，不缴纳两年物业费则不能乘坐电梯，引起了众多业主不满。

买房是一个人一时做出的决断，但居住则是其一辈子的事情。物业管理水平便成为一个人居住舒适度的重要组成部分。但多年来物业管理服务却饱受诟病：服务不到位、费用收支不明等始终是困扰业主和物业的问题。

本周，记者探访多个社区，从目前争议较多的停车费收取、社区广告收益、快递代收等问题入手，一探物业管理中“剪不断理还乱”的那些事儿。

物业纠纷层出不穷

就在春节前，新京报报道了北京市朝阳区东坝坝鑫家园的十余辆车被砸案，作案者为该社区物业公司副总经理及保安。而该案件的起因就是为了停车费纠纷。据知情人士介绍，类似这种因停车费引起的纠纷在东坝已经不是第一件。

实际上，业主与物业公司的纠纷在近几年来层出不穷。在百度新闻中搜索“北京物业纠纷”，搜索结果显示找到相关新闻达2.64万篇。

记者在采访中也了解到，目前主要的物业问题主要集中在物业的安保系统缺失、小区停车位不足及收费混乱、社区公共部位的广告收益去向模糊、物业费收缴难度大、业主私搭乱建等方面。

“在现在这个小区住了9年多了，各种与物业相关的闹心事多多少少也遇到过。但很多问题与物业协商过程都十分漫长，而且遭到多方扯皮，解决起来很困难，物业纠纷解决起来时间成本很高，当初购房时从没想过会有这么多问题。”家住西二环附近一小区的孙女士表示。

机制缺失导致乱象丛生

一位不愿具名的开发商介绍，目前社区中存在的物业纠纷，很大程度上与开发过程中遗留的问题有关。与开发商沟通不畅的业主多会找物业要求承担责任，而在物业公司收费中又没有包含这部分成本，且很难分清责任关系，由此产生纠纷。

另一方面，物业公司的服务质量不到位也成为导致纠纷的原因。数据显示，目前北京注册的物业公司中，80%左右都是市场竞争力不强的三级企业。很多企业没有品牌意识，人员素质、经营管理、服务水平各方面都跟不上市场需求，容易和业主发生纠纷。

对此，北京林业大学物业管理系主任韩朝曾表示，物业管理公司属于微利行业，从业人员素质不高，在业主对居住质量要求日益增长的背景下，物业行业急需建立物业管理职业经理人制度，推动物业管理模式的创新和专业化发展。

北京炜衡律师事务所李霄然律师认为，时下社区物业服务缺乏标准化。不仅行业急需自建服务标准，相关部门应当出台更多指导细则，使物业服务有章可循。

知名维权专家舒可心则认为，目前物业纠纷难以解决，根本原因在于社区业主们对共有财产的管理经营理念的缺失。自2010年《北京市物业管理办法》出台以来，物业维权的主动权正在转移到广大业主手中。每个社区的问题都有其复杂性与特殊性，需要通过业主委员会与物业协商解决。目前两方之间的协商机制仍有待进一步完善，业主建立维权组织的意识还需要经历培养过程。