近日，路过南三环附近的人全都会收到这样的宣传单，“单价1.8万元/ 平方米的公寓，而位置就在南四环榴乡桥附近，这样的价格置业南四环简直不敢想象”。北京商报记者就此事进行调访后发现，这个位于榴乡桥附近的世界之花项目是个“无房本、无法贷款、无法抵押”，只有40年经营使用权的商业综合体。

低价诱惑

3月30日下午，北京商报记者来到了位于南四环榴乡桥南侧的世界之花假日广场项目招商处。记者看到，项目的围墙上贴满了宣传标语，如“62万平方米大型商业综合体”、“中国最大一站式婚庆文化产业中心”等，而从外面看起来，项目并没有在施工，整个工地上也看不到工人。

项目销售人员向北京商报记者介绍，楼盘目前均价为1.8万元/平方米，户型为35-60平方米开间，购房者只能选择一次性付款，不接受贷款，全款7-15天内支付，享受9.5折优惠，但是房屋为40年经营使用权，购房后没有产权证，所签的购房合同也只是与开发商签订的《房屋经营使用权转让协议》。

在该区域，1.8万元/平方米的售价可以说有着绝对的吸引力，该项目东侧的国韵村价格为3.2万元/平方米、中冶·德贤公馆价格为4.2万元/平方米，环顾南四环，诸如京投银泰万科西华府、北京诺德中心、北京方向等项目的售价也都在3万-4万元之间。

风险较高

“60多万平方米的商业综合体项目对每个开发商而言全是一个挑战，况且该项目的土地性质还存在着缺陷，未来的风险会很高。”一位业内人士表示。

与项目低价格高性价比相对应的是高风险，不得不提的是，客户所购买的房屋没有产权，只是房屋40年的经营使用权，相当于签了一份40年的租赁合同。

没有产权证就意味着，客户所购买的房屋不能进行抵押和再出售，只能自用、出租或者转让。如果该项目商业运作不成功，那购房者的房屋就会成为烫手山芋，租不出去更不用说转让了。同样，与开发商签的只是房屋经营使用权转让协议，如果40年内开发商出现问题，那么购房者所签署的这份转让协议就变成了一纸空文。

北京商报记者调查发现，在北京南城的大兴、亦庄区域也存在着许多这样的房地产项目，其一般情况是从当地政府租用的“集体土地”，然后将其开发成公寓出售，一般价格较低，开发企业往往是文化旅游公司，跟用户签订的也是租赁合同。但是像世界之花这样的达到62万平方米的项目并不多见。

一位业内人士向记者坦言，如此大体量的商业项目对于企业的实力要求非常高，在全国成功的案例也不多，而且该项目采取散售的方式更是增加了项目的不确定性，从SOHO中国多年来的经营来看，散售的模式对于写字楼的品质很难保证。

打政策擦边球

关于该项目的产权问题，北京商报记者采访了一位不愿透露姓名的业内专家。其认为，世界之花假日广场项目跟客户签署的只是《房屋经营使用权转让协议》，从法律上讲，这种操作是不违规的，但客户不是购买此房屋，相当于签了一份长达40年的租赁协议。

北京商报记者了解到，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”专家分析认为，一般情况下，开发商都会跟客户签署两份协议，每份20年，或者中途在续签一次，这样40年经营使用权转让协议就可以规避租赁期限不得超过20年的法律政策。

诸如世界之花假日广场这类项目，在北京甚至全国都不在少数，事实上，它相当于打了政策的擦边球。因为土地产权性质的复杂性，这类“经营使用权”的项目存在是正常的，客户购买与否全在于个人的衡量，退一步说，如果不是经营使用权的房屋，怎么会出现这么低的价格呢。

北京商报记者 赖大臣 实习记者 彭耀广/文并摄